土地相続税

相続した土地に係る税金
不動産（土地＋家屋）を相続した場合、支払う税金は以下の2つです。
「登録免許税」と「相続税」です。

Ａ登録免許税
土地や建物の所在地、面積、所有者の情報を登記簿に登録することを「登
記」といいます。相続した土地、建物などの不動産は、所有者が代わるため
「所有権移転登記」をしなければいけません。
● 登録免許税の金額
登録免許税は、固定資産税評価額×0.4％です。
● 固定資産税評価額とは
固定資産税評価額というのは市町村が決めるものであって、市区町村役場
の資産税課に備えてある台帳の写しを請求するか、所有者のところに毎年送
られてくる「固定資産税の納税通知書」を確認して、「評価額」と書いてあ
る欄の金額を見ればわかります。
Ｂ相続税
被相続人が死亡すると、その人の所有していた財産は、相続財産となり、原則、相続人がすべてを引き継ぐことになります。各相続人の相続分や受け取る具体的な資産は、被相続人の遺言や相続人同士の遺産分割協議、あるいは裁判所の調停・審判・訴訟により決められます。ただし、負の遺産（借金など）が多い場合には、相続人は相続を放棄することも原則自由です。
この遺産の額が、一定額を超えると「相続税」の支払い対象になります。
2014年に全国の家庭裁判所で扱った遺産分割事件は、15,000件余で、その7割は5000万円以下で、更に不動産が含まれるものはその約5割です。

⒈ 基礎控除額
● 基礎控除額
遺産総額から相続税法で定められた「基礎控除額」を差し引いた金額に
相続税が課税されます。

基礎控除額までの範囲なら相続税はかかりません

● 基礎控除の金額一覧

● 法定相続人
配偶者は常に相続人です。配偶者と第1順位の人がまず法定相続人となり
ます。第1順位である人が１人もいない場合第２順位の人が、第２順位である人が１人もいない場合第３順位の人が法定相続人になります。

〔法定相続人〕

第1順位：子➡子が亡くなっている場合孫➡子・孫が亡くなっている場合ひ孫
第2順位：死亡した本人の父・母➡父母共に亡くなっている場合祖父母
第3順位：死亡した本人の兄弟姉妹➡兄弟姉妹が亡くなっている場合甥・姪
（兄弟姉妹の子）
この図にあるように子がいない夫婦の場合、被相続人の父母や祖父母、兄弟
姉妹や甥・姪にまで相続人になる場合があります。配偶者に全ての遺産を引き
継ぎたい場合は、「配偶者に全額相続する」ことを遺言書に残す必要がありま
す。
⒉ 遺産総額と相続税の計算
プラスの財産マイナスの財産
不動産（土地・建物）
現金、預貯金、小切手
生命保険金（受取人が被相続人の場合）
車、書画骨董、ゴルフ会員権　など借金
住宅ローン残高
自動車ローン残高
税金、買掛金、未払金　など
相続税の対象となる遺産総額は、「プラスの財産」から「マイナスの財産」、
「葬儀費用」を差し引いて算出します。そこで前述の「基礎控除」の金額を差し引き、残った金額に対して相続税が課税されます。
また、相続時精算課税を受けた財産や、死亡前3年以内の贈与財産も遺産総額に含みます。
プラスの財産
－　）　マイナスの財産
－　）　葬儀費用
－　）　基礎控除　　　　⇦　3000万円＋（600万円×相続人数）
課税遺産総額
⒊ 土地や建物の評価
● 土地の評価
基本的には市街地は「路線価方式」、市街地外は「倍率方式」で評価
されます。
△ 路線価方式
その土地が面している道路につけられた「路線価」の評価額に、土
地の面積を掛けることで求めます。2つ以上の道路に面していたり、複
雑な形をしている土地は、評価時に補正率を使い調整されます。
△ 倍率方式
市街地以外の宅地や田、畑、山林などには路線価が定められていな
いために、「倍率方式」を使って評価されます。倍率方式では、その
土地の固定資産税評価額に、地区と種類ごとに決められている一定の
倍率を掛けて評価額を求めます。
● 建物の評価
固定資産税評価額がそのまま相続税における評価額となります。
● マンションの評価
土地・建物の評価額（マンション全体の評価額））×登記簿謄本に記
載されている持分割合の額
● 固定資産税評価額
国が定めた固定資産評価基準に基づき市町村が定めるものです。固定
資産税、相続税、不動産取得税などの計算に使用されています。土地は
時価の60～70％（公示価格の70％）の金額、建物は建築費のおおよそ
50～80％の金額です。
マンションの場合、マンション全体の評価額を総戸数で分割した金額
になります。（持分割合が登記簿謄本に記載されています）。
⒋ 小規模宅地等の特例
居住用の土地は、不動産の評価額を下げるのに役立ちます。
土地の用途は、居住用・事業用・貸付用の3つがあります。居住用の土
地については、亡くなった被相続人と配偶者や親族がその土地を相続した
場合には、評価額を240㎡まで80％減額できます。
（注）平成27年1月1日以降、330㎡までに変更されます。この面積
は、1相続当たりの面積です。
条件
⒈ 相続開始前3年以内に贈与された宅地ではないこと
⒉ 相続時精算課税によって贈与された宅地ではないこと
⒊ 相続開始の直前まで祖父が生きていた宅地であること
⒋ 祖父と同居していた配偶者は、同居していただけで要件を満たしていま
す。
⒌ 祖父と同居していた親族は、相続開始から相続税の申告期限までその家
で住むことになっていること
⒍ 祖父と同居していなかった親族の場合、かなり疎遠になっていた可能性
があるため、日本国内に住所があることや、その人以外に相続人がいな
いこと、祖母も他界していること
などの条件を満たしていること
【事例】
自宅の敷地が1㎡30万円で250㎡の場合
＊平成26年12月31日までの相続
土地の価額　30万円×250㎡＝7500万円
小規模宅地等の特例の減額　30万円×80％×240㎡＝5760万円
相続税の計算における土地の価額　7500万円―5760万円＝1740万円
＊　平成27年1月1日以降の相続
土地の価額　30万円×250㎡＝7500万円
小規模宅地等の特例の減額　30万円×80％×250㎡＝6000万円
相続税の計算における土地の価額　7500万円―6000万円＝1500万円
土地の価額は7500万円のところ、相続税の計算は1740万円もしくは
1500万円でよい」というものです。