土地の相続

不動産を相続することになった。一体何から手を付けたらいいのかわからない。以下に、不動産を相続した場合に知っておきたいこと、やらなければならないこと3つを記述します。

不動産の所有者が亡くなると、その土地（以下、不動産といいます。）の所有権は、被相続人から相続人に移転します。所有権を移転させるということが、“名義変更”という行為で、これを相続登記といいます。
　即ち、被相続人名義の不動産を相続人が取得＝相続＝した場合に、被相続人から相続人に名義変更する手続きです。
　この相続登記は、法律上、いつまでにという期限は設けられていませんので、相続登記をしないでそのまま放置しておいてもなんのペナルティもありません。
　相続が発生して不動産を取得した場合は、その権利を登記することによって確定しておかないと将来相続人同士で揉めてしまう可能性があり、そうした事態を避けるためにも相続登記が必要なのです。
　この不動産を相続するに至った経緯によって登記手続きは異なります。
⒈ 不動産の登記手続きは、大きく次の3つがあります。
① 遺言書による相続登記
② 遺産分割による相続登記
③ 法定相続による相続登記
① 遺言書による相続登記
　　不動産の相続登記は、遺言書があれば遺産分割協議より優先して遺言書
　　による相続登記を行います。
　　通常は、遺産分割によって相続する場合が多いようですが、最近は法定
相続や相続手続きの際に遺言書が出て来て、遺言書による相続登記をする
ことも増えてきています。
　原則的に遺言書が出てくれば、先ず遺言書を優先して相続登記をします。
　また、遺言書があっても、相続人全員の遺産分割協議を行うことで遺言
書と異なる形で不動産の相続登記をすることができる場合があります。
② 遺産分割による相続登記
　　相続人全員で遺産分割協議をした場合は、その決められた割合で不動産
の相続登記をします。
　遺言書がない場合は、遺産分割協議を行うことで相続人全員の合意で相
続手続きが可能となります。
③ 法定相続による相続登記
　　相続人全員の遺産分割協議をしない場合は、法律で決められた法定相続
の割合で不動産の相続登記をします。
　遺言書もなく、遺産分割協議もしないとなれば、相続人それぞれの法定相
続分での相続登記をすることになります。

　不動産を相続すると相続税がかかる場合があります。不動産を相続すると必ず課税されるものではなく、相続税がかかるのは統計上、全体の約5％程度の人といわれています。なぜ残り95％の人には相続税がかからないかというと、それは相続税には基礎控除というものがあり、ここで示された下限を超えなければ課税されません。
⒈ 不動産を相続したら相続税がかかる可能性？
　　相続税は、「被相続人の相続財産の全ての合計額」が「基礎控除額」を
超える場合にかかってきます。即ち、相続人が相続した不動産の価値だけ
ではなく、他に相続した資産や、他の相続人が相続したものをすべて含め
なければ、相続税がかかるかどうか判断はできません。
　　基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人数）
　　例えば、相続人が3人であれば、3000万円＋（600万円×３）＝4800万円
ということになります。そして、相続財産の総額が4800万円以下であれば
相続税はかかりません。
⒉ 不動産を相続した場合にかかる相続税の計算
　　不動産を相続した場合にかかる相続税を求めるためには、先ず相続した
不動産以外の相続財産も含め相続財産の総額を合計する必要があります。
　　ここで注意しなければいけないのが、不動産の評価です。預貯金の場合
は、そのまま1億円なら1億円が相続税評価となり、額面通りの評価にな
ります。迷うことなく求められますが、土地については、そう簡単にはい
きません。
　　不動産については、路線価に面積を乗じて、更に各種の補正率を加味
し、土地の相続税評価求めることになります。この計算は、とても複雑で
すので、相続を得意とする税理士さんのお聞きになることをおすすめしま
す。ちょっと注意をしていただけると無料相談に応じてくれる先生もいら
っしゃいます。

⒈ 相続対策で不動産の相続税評価を下げること
　　同じ価値の相続財産でも、相続する資産の内容により相続税の金額は異
なります。具体的には、現預金で相続するよりも不動産で相続する方が相
続税が大幅に節税できます。
⒉ 相続した翌年から固定資産税がかかる
　　不動産を所有していると固定資産税がかかってきます。毎年1月1日時
点の所有者に対してその年1年分の固定資産税が課せられます。
⒊ 相続登記費用と登記に必要な書類
● 相続登記費用
　　不動産登記を申請する際に納付する税金で、これを登録免許税といいま
す。
登録免許税＝相続する物件の固定資産税評価額の0.4％
（これ以外に、書類取り付けの費用、司法書士への報酬等がかかります。）
● 提出必要書類
　▽ 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
　　▽ 被相続人の住民票の除票（本籍の記載のあるもの）
　　▽ 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
　　▽ 相続人全員の現在の戸籍謄本
　　▽ 対象不動産を取得する相続人の住民票
　　▽ 対象不動産の固定資産評価証明書
　　▽ 相続人全員の印鑑証明書
　　▽ 遺産部活協議書